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一季度法律事务简报

【法律法规动态】

1国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》

为规范房地产市场秩序,着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱,信息不透明、价格欺诈等问题,316,国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》,专门对商品房销售的明码标价问题作出规定,要求:商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)文件要求,对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格明码标价对外销售。该《规定》自201151日起施行。

 国家发展改革委要求各级价格主管部门要抓好《商品房销售明码标价规定》的贯彻落实工作,大力加强商品房销售领域的价格行政执法,加强市场检查,对不执行明码标价规定、明码标价不规范,或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为,要依法严肃查处,切实维护消费者的合法权益。对情节严重的典型案例要予以曝光,以儆效尤。

2、中华人民共和国刑法修正案(八)

中华人民共和国刑法修正案(八)于2011年2月25日经第十一届全国人民代表大会常务委员会第十九次会议通过,并将于5月1日起施行。主要内容有:

13项经济犯罪取消死刑 凸显人权保障

    13个经济性非暴力犯罪将不再判处死刑,是《刑法修正案()》中最引人注目的一项修改。

    中国死刑罪名将由68个减至55个。

    13项罪名是:走私文物罪,走私贵重金属罪,走私珍贵动物、珍贵动物制品罪,走私普通货物、物品罪,票据诈骗罪,金融凭证诈骗罪,信用证诈骗罪,虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪,伪造、出售伪造的增值税专用发票罪,盗窃罪,传授犯罪方法罪,盗掘古文化遗址、古墓葬罪,盗掘古人类化石、古脊椎动物化石罪。

    贯彻矜老恤幼,刑法原则确定“75岁免死” 。

    中国刑法一贯坚持对特殊弱势群体犯罪适度从宽处罚的原则,修改后的刑法新增了对老年人犯罪从宽处罚的规定,同时对未成年人犯罪从宽处罚的力度也进一步加大。

    修改后的刑法规定:审判的时候已满七十五周岁的人,不适用死刑,但以特别残忍手段致人死亡的除外。

    这便是此前备受关注和争议的“七十五岁免死”条款。这一规定从法律上明确老年人犯罪原则上不适用死刑,但附有例外情形,即“以特别残忍手段致人死亡的”的老年人犯罪也可以适用死刑。

    此外,刑法还规定,已满七十五周岁的犯罪人,如果符合缓刑的条件一律要适用缓刑,没有例外。

    刑法修正案()加大了对未成年人犯罪从宽处罚的范围和力度,增加了未成年人犯罪不作为累犯的规定,并有条件的免除了其前科报告义务。

    醉驾飙车首入罪 “马路杀手”将受严惩

    醉酒驾驶机动车和在城区飙车,是人们深恶痛绝的两大“马路杀手”。修改后的刑法对此作出了回应,醉驾、飙车等危险驾驶行为正式入罪。

    刑法修正案明确规定:在道路上驾驶机动车追逐竞驶,情节恶劣的,或者在道路上醉酒驾驶机动车的,处拘役,并处罚金。有前款行为,同时构成其他犯罪的,依照处罚较重的规定定罪处罚。

    修改前的刑法中规定有交通肇事罪,但必须是行为人造成严重过失才给予刑事处罚。这次关于“危险驾驶”的定罪,改变了“肇事后再处罚”的方式,不管是否造成后果,只要有危险驾驶行为都予以处罚。

    此外,为了“醉驾入刑”条款顺利实施,还对《道路交通安全法》进行了修改,并出台了与此相关的司法解释。

    食品安全犯罪加重处罚 最高可判死刑。

    食品安全始终触动民众的神经,加大对食品安全犯罪的刑罚力度已刻不容缓。修改后的刑法删除了拘役刑,意味着食品安全犯罪最低也将被判处有期徒刑;对于罚金,也没有规定数额上限。

    刑法修正案()还规定,对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;致人死亡或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。

    刑法修正案()同时加大了对生产、销售不符合卫生标准的食品行为的处罚力度,并规定,负有食品安全监督管理职责的国家机关工作人员,滥用职权或者玩忽职守,导致发生重大食品安全事故或者造成其他严重后果将追究刑责。

    刑法修正剑指黑恶势力 严打“保护伞”

    刑法修正案()加大了对涉黑犯罪的刑罚力度。修改前的刑法规定,组织、领导黑社会性质组织的,处三年以上十年以下有期徒刑。修改后的刑法将这一刑罚期限提高到七年以上,并处没收财产。

    此外,国家机关工作人员包庇黑社会性质的组织,或者纵容黑社会性质的组织进行违法犯罪活动的刑罚期限也相应提高。

    整治“恶意欠薪” 拒付报酬行为正式列罪。

    针对“恶意欠薪”行为,刑法修正案()作出规定:以转移财产、逃匿等方法逃避支付劳动者的劳动报酬或者有能力支付而不支付劳动者的劳动报酬,数额较大,经政府有关部门责令支付仍不支付的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;造成严重后果的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

    除此之外,刑法修正案还针对公务人员叛逃、重大环境污染等民众关注的案件定罪量刑作出新的规定。

    配合刑法修正数部法律法规同步修改,与刑法修改相适应,修改后的《道路交通安全法》对醉驾行为一律吊销驾照,并在5年之内不得重新取得。

    对于醉驾入刑后的定罪量刑问题,最高法、最高检在日前出台的解释中明确,醉酒驾驶、飙车等行为将以“危险驾驶罪”量刑。

    最高法同日就死刑缓期执行限制减刑案件审理程序若干问题出台司法解释。根据该司法解释,对被判处死刑缓期执行的累犯以及因故意杀人、强奸、抢劫、绑架、放火、爆炸、投放危险物质或者有组织的暴力性犯罪被判处死刑缓期执行的犯罪分子,法院可以在作出裁判的同时决定对其限制减刑。

3最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)

最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)具体从如下六个方面进行设计:一是落实公司成立前债务的责任主体;二是确立典型非货币出资到位与否的判断标准及救济方式;三是界定非自有财产出资行为的效力;四是明确未尽出资义务(包括未履行出资义务或未全面履行出资义务)和抽逃出资的认定、诉讼救济的方式以及民事责任;五是规范限制股东权利的条件和方式;六是妥善平衡名义股东、股权权属的实际享有者以及公司债权人间的利益。

4最高人民法院关于适用《中华人民共和国国家赔偿法》若干问题的解释(一)

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国国家赔偿法〉若干问题的解释(一)》已于2011214由最高人民法院审判委员会第1511次会议通过,自2011318施行。此解释为正确适用2010429第十一届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修正的《中华人民共和国国家赔偿法》提供了法律依据。

5、国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》

本条例规定自121日起施行,2001613国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

  条例共五章三十五条,制定的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益。

  条例规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

  本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。

【案件动态】

1资产经营办与崔景斌房屋租赁漏水纠纷一案。黄金海岸承租人崔景斌为拖欠房租以我公司出租的房屋存在漏水影响其经营为由将我公司告到了法院,要求我公司赔偿其因漏水影响其经营造成的损失100余万元,张湾区法院在没有查明事实的情况下判决我公司赔偿崔景斌损失30余万元,我公司不服,已向市中级人民法院提起了上诉。

目前市中级人民法院已对本案进行了开庭审理,我公司静等判决中。

尽管本案的终审判决还没有下来,也不论本案的孰是孰非,本案对我们在资产经营中的警示是:

1)要做好资产经营过程中的管理风险防范,此风险主要在出租人的义务履行方面,尤其是出租屋的维修义务方面。

2)要做好资产经营过程中的租金不能回收风险防范,应探索保证租金回收的抵押、保证人等手段。

2、六堰物业处与业主李明的管道漏水纠纷。六堰物业管理处银河小区业主李明因私自改造楼栋主管道,导致主管道漏水,家中物品被浸。其以我公司物业管理不到位为由向张湾区人民法院提起了诉讼。张湾区人民法院于2011225进行了开庭审理,目前,我公司静等判决中。

不管此案的判决结果如何,此案也应引起我们对我公司所管理的物业小区的主管道漏水引起的纠纷的足够重视。因为我公司所管的很多物业小区年岁已久,主管道因老化存在安全隐患的可能性在增大,所以在今后的物业管理中做好主管道安全性检测工作显得尤为重要,对于此问题的防范措施在我编辑的《物业纠纷典型案例解析》中已做了专门分析。

3、常朝斌、陈军诉机关物业处人身损害赔偿案。常朝斌、陈军的儿子陈家炜(20001230生)和小伙伴从未上锁的通到楼顶的门一起到康园新村80栋的屋顶上玩耍,在翻越围栏去屋檐上玩水中,不慎失足,从屋檐上坠落身亡。于是常朝斌、陈军以我公司物业管理不到位为由,将我公司起诉到了张湾区人民法院。我公司在诉讼过程中以未上锁的门是消防安全的要求为由进行抗辩,最后法院也采纳了我方的意见,判决我公司没有任何责任。但是,此案在2009年发回张湾区法院重审,经过开庭审理后,至今没有判决。

    尽管我公司法律顾给出的法律意见是根据消防安全的要求楼顶门未上锁我公司是没有责任的,但是我对此法律意见持异议,因为物业公司对所辖的物业小区富有安全注意义务,而安全注意义务就是要保证物业小区无安全隐患。试想,万一小孩子通过未上锁的门进入楼顶会发生什么?结果是很可能发生安全事故。因此,我个人认为以消防安全为由认为通往楼顶的门未上锁是必须的抗辩事由有些牵强。此案最后的结果很可能会改判,所以我建议要加强跟法官的沟通,以防万一。

此案给我们的警示是:在物业管理中,我们一定要知道物业管理者是富有安全保障义务的,至于安全保障义务的具体内容,详见编写的《物业纠纷典型案例解析》。

4、三堰物业处,有三户业主在收到仲裁裁决后,仍拒交物业费,目前,我公司已向法院申请执行。

从目前我公司物业费收费纠纷状况来说,要彻底解决业主不缴费难题走律师代理诉讼这条路是不行的,因为走这条路的诉讼成本太高而且涉及的业主多,因此有必要寻找物业费收费纠纷解决新方案。针对物业费收费纠纷事实清楚、案情简单的特点,我们完全有必要不请律师出庭而由自己出庭诉讼,这样我们就可以不再受制于诉讼成本高的问题从而彻底解决物业费收费难题。另一方面,我们也可以走向法院申请支付令的模式解决物业费收费纠纷,这样也可以省去代理费。

 

 
 
 
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